RAVENNA PAGA IMMOBILE DA  IMPRESA MA NON LO CONSEGNANO – NIENTE ROGITO CONTRATTO DEFINITIVO

agli effetti dell’art. 111 c.p.c., nel processo avente ad oggetto la validità, la risoluzione o l’esecuzione di un contratto preliminare, relativo allo stesso bene, stipulato in precedenza tra il dante causa ed un terzo, non si è ancora stabilizzato un orientamento univoco in sede di legittimità (anche se la questione era stata rimessa all’attenzione delle Sezioni Unite che peraltro, sollevando d’ufficio una eccezione di giudicato interno sulla qualificazione dell’intervento dell’acquirente, non hanno avuto modo di esplicare la loro funzione di regolazione dei conflitti: v. Cass. Sez. Un. 23. 299/2011 su ordinanza di rimessione n. 10747/2010). In alcune pronunzie (Cass. n. 12305/2012; Cass. n. 8316/2003; Cass. n. 4321/1989), infatti, si è affermato che la disciplina della successione a titolo particolare nel processo si attui non solo quando sia oggetto di trasferimento pendente judicio, il medesimo diritto controverso ma in ogni caso in cui l’alienazione comporti, per un rapporto di derivazione sostanziale, il subingresso dell’avente causa nella stessa posizione giuridica — attiva o passiva — dedotta in giudizio (secondo Cass. n. 12305/2012, in particolare, la successione a titolo particolare nel diritto controverso, di cui all’art. 111 c.p.c., alla luce di un’interpretazione costituzionalmente orientata dal principio del giusto processo, coniugato con il diritto di difesa, si ha indipendentemente dalla natura, reale o personale, dell’azione fatta valere tra le parti originarie, dovendosi garantire all’acquirente, il quale intenda intervenire nel processo, le stesse possibilità di difesa spettanti al suo dante causa contro le deduzioni avversarie, e potendosi, invece, rivelare per lo stesso acquirente pregiudizievole la soggezione all’efficacia riflessa della sentenza inter alios, impugnabile soltanto nell’ambito delle difese esercitate dall’alienante); in altre pronunzie, per contro, è stato ritenuto che non possa delinearsi una successione nel diritto controverso, a causa dell’eterogeneità delle situazioni soggettive fatte valere nel giudizio, nel caso in cui si discuta della esecuzione o della risoluzione o della invalidità di un preliminare di vendita, atteso che, verificatasi la alienazione ad un terzo del bene, la situazione legittimante l’intervento di quest’ultimo in giudizio sarebbe relativa alla proprietà mentre quella posta a base dell’azione di esecuzione o di risoluzione o di invalidità del preliminare avrebbe natura personale (Cass. n. 1233/2012 ; Cass. n. 5781/2009; Cass. n. 1128/1993).

Assistenza Consulenza legale TOP BARICELLA  MALALBERGO GALLIERA
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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA

Terza Sezione Civile

La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:

dott. Roberto Aponte – Presidente relatore

dott. Pietro Guidotti – Consigliere

dott. Anna De Cristofaro – Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 919/2013

promossa da

YY, rappresentato e difeso dagli avv.ti Rita Rolli e Stefano Rolli, elettivamente domiciliato presso l’avv. Rita Rolli in Bologna, via Santo Stefano 17

appellante

contro

ALFA SRL, in persona del legale rappresentante, con sede in Massa, via (omissis), (omissis)

appellata contumace

e

EPSILON SRL, in persona del legale rappresentante, con sede in Carrara, via (omissis), (omissis)

appellata contumace

In punto a

“appello contro la sentenza del tribunale di Ravenna

  1. 338 del 23/4/2012″

CONCLUSIONI

L’appellante YY:

Voglia l’Ecc.ma Corte d’Appello di Bologna, contrariis rejectiis, previa parziale riforma della sentenza n. 338/12 pronunciata inter partes dal Tribunale di Ravenna, pubblicata in data 23 aprile 2012, non notificata:

– nel merito dare atto, per i motivi tutti esposti nell’atto di appello e nelle successive memorie e difese che si dimetteranno in atti, del grave inadempimento del contratto preliminare del 14 giugno 2000 da parte di Alfa s.r.l. con il concorso di Epsilon s.r.l. per i fatti indicati negli scritti difensivi in atti e conseguentemente condannare Alfa s.r.l. e Epsilon s.r.l., in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, sia singolarmente sia in solido tra loro, a risarcire al Sig. YY la somma di Euro 185.959,16, ovvero quella maggior o minor somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

– sempre nel merito dare atto della mancata consegna del rilascio della licenza di abitabilità e delle attestazioni di conformità degli impianti elettrico e idrico sanitario e della presenza di gravi vizi costruttivi nell’immobile oggetto di causa e conseguentemente

condannare Alfa s.r.l. e Epsilon s.r.l., in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, sia singolarmente sia in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni, nessuno escluso, e tutti rivendicabili, pari alla somma di euro 40.000,00 ovvero quella maggior o minor somma ritenuta di giustizia, subiti dal Sig. YY, oltre interessi e rivalutazione monetaria. Con riconoscimento, sulle somme accordate a favore di YY, in primis del maggior danno almeno da perdita di valore della moneta con imputazione poi degli interessi.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari afferenti entrambi le fasi del giudizio, oltre a 15% T.F., CPA ed IVA come per legge.“.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.– YY conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Ravenna, la ‘Alfa’ s.r.l. esponendo di avere concluso con la convenuta, in data 14/6/2000, quale promissario acquirente, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un appartamento sito in un complesso immobiliare, all’epoca ancora in costruzione, posto a (omissis), (Ravenna), per il prezzo di lire (£.) 240.000.000; di avere corrisposto alla promittente venditrice la somma complessiva di lire (£.) 238.000.000 (€ 122.916,74); che la promittente venditrice, pur avendo consegnato nel 2002 l’immobile, peraltro ancora non ancora completo perché privo dell’abitabilità ed affetto da vizi, non aveva adempiuto l’obbligo di concludere il contratto definitivo. 

Chiedeva pertanto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., la pronuncia di sentenza che tenesse luogo del contratto non concluso e la condanna della convenuta al risarcimento dei danni derivanti da difetti di costruzione, dalla mancanza di dichiarazione di abitabilità e di dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico, idrico e sanitario.

L’atto di citazione era trascritto nei registri immobiliari in data 25/6/2005.

2.– Nella contumacia della convenuta la causa era istruita con produzioni documentali, assunzione di prova testimoniale ed espletamento di c.t.u.

In corso di istruttoria emergeva che con atto di vendita a rogito notaio G(omissis) di (omissis) [ recte : località in provincia di Ravenna ; NdRedattore ] in data (omissis)/3/2006, rep. n. (omissis), trascritto a Ravenna il (omissis)/3/2006, la ‘Alfa’ s.r.l. aveva venduto l’immobile promesso in vendita al YY alla ‘Beta’ Costruzioni con sede in Imola, società che successivamente si era trasformata in ‘Gamma Delta’ Immobiliare s.r.l. (ora ‘Epsilon’ s.r.l.) con sede in Argenta.

2.1- Nelle more del giudizio l’immobile era sottoposto ad esecuzione su istanza della Cassa dei Risparmi di Bologna s.p.a., creditrice ipotecaria della S.r.l. ‘Alfa’ e, all’esito di vendita senza incanto, era aggiudicato a YY al prezzo di € 185.959,16.

2.2- All’udienza del 16/3/2010 l’attore, assistito da nuovi difensori, chiedeva di esse-re autorizzato a chiamare in causa la terza acquirente ‘Epsilon’ s.r.l. (già ‘Beta’ Costruzioni s.r.l. e ‘Gamma Delta’ Immobiliare s.r.l.), autorizzazione che era concessa dal giudice.

3.– Nella contumacia (anche) della chiamata in causa, il Tribunale, con sentenza n. 338/12 pubblicata in data 23/4/2012:

– dichiarava cessata la materia del contendere sulla domanda di trasferimento dell’immobile ex art. 2932 c.c.;

– condannava ‘Alfa’ S.r.l. al pagamento in favore di YY dell’importo complessivo di € 184.926,24 oltre interessi dalla domanda;

– condannava ‘Alfa’ S.r.l. al pagamento in favore di YY, a titolo di risarcimento del danno, della ulteriore somma di € 5.400,00 oltre interessi sulla somma rivalutata alla mora secondo indici ISTAT e rivalutata di anno in anno fino alla pubblicazione della sentenza ed oltre interessi sulla somma come sopra determinata dalla pubblicazione al saldo;

– condannava ‘Alfa’ S.r.l. a rimborsare all’attore le spese di lite;

– rigettava la domanda di risarcimento del danno proposta nei confronti della terza chiamata.

3.1- Il Tribunale, nel motivare la decisione, osservava:

– che, a seguito dell’acquisto dell’immobile oggetto di causa da parte del promissario acquirente (per effetto dell’aggiudicazione del bene nel processo esecutivo promosso dalla Banca), era cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di trasferimento del bene ex art. 2932 c.c.;

– che era evidente la responsabilità contrattuale della convenuta nei confronti del YY, il quale, a causa del rifiuto della promettente venditrice di addivenire alla conclusione del contratto definitivo, era stato costretto a pagare una somma ben maggiore rispetto a quella concordata per l’acquisto dell’immobile: la convenuta doveva pertanto essere condannata a pagare all’attore la differenza tra il prezzo concordato e le somma effettivamente sostenute per l’acquisto dell’immobile (differenza pari a € 184.926,24), oltre all’importo dei danni per vizi dell’immobile quantificati, sulla base della c.t.u., in € 5.400,00;

– che non era invece ravvisabile responsabilità della terza chiamata, il cui acquisto (trascritto successivamente alla trascrizione della domanda giudiziale proposta da YY) non era opponibile all’attore e che pertanto non avrebbe potuto in alcun modo recare danno all’attore stesso.

4.– Avverso tale sentenza YY ha proposto appello con il quale si duole del rigetto della domanda proposta nei confronti della terza chiamata e della liquidazione in misura insufficiente dei danni subiti per i vizi dell’immobile.

4.1- In particolare l’appellante deduce che:

  1. per effetto della cessione dellareslitigiosa a ‘Epsilon’ s.r.l. si sarebbe verificata una successione a titolo particolare, di quest’ultima, nel diritto controverso, con la conseguenza che le domande svolte nei confronti di ‘Alfa’ s.r.l. dovrebbero ritenersi estese al successore, subentrato in tutti i diritti e gli obblighi correlati al rapporto; la sentenza di condanna della società convenuta dovrebbe pertanto “..ritenersi esplicativa dei suoi effetti diretti … anche nei confronti di Epsilon s.r.l. in solido con Alfa s.r.l. ..”;
  2. il Tribunale, nel rigettare la domanda proposta nei confronti di ‘Epsilon’s.r.l., avrebbe omesso di considerare numerosi elementi indicativi del fatto che la stessa, al momento dell’acquisto dell’immobile, era certamente consapevole della precedente trascrizione della domanda giudiziale proposta nei confronti della venditrice ed aveva operato al fine di agevolare le condotte di ‘Alfa’s.r.l.;

III. il Tribunale avrebbe omesso di considerare che il residuo dell’esecuzione forzata sull’immobile di € 62.551,51 (residuo del prezzo ricavato dalla vendita dell’immobile in sede esecutiva una volta soddisfatto il credito ipotecario della Banca procedente), sarebbe stato corrisposto a ‘Epsilon’ s.r.l. il cui acquisto non era opponibile ad esso appellante: ‘Epsilon’ s.r.l. avrebbe dovuto quindi essere condannata a pagare il predetto importo;

  1. i danni per il mancato rilascio della licenza di abitabilità e delle attestazioni di conformità degli impianti dell’immobile sarebbero stati liquidati dal Tribunale recependo in modo acritico le risultanze e valutazioni del c.t.u., mentre avrebbero dovuto essere liquidati in almeno € 40.000,00.

5.– Nella contumacia degli appellati, la causa, trattenuta in decisione all’udienza del 28/11/2017, è stata rimessa in trattazione a seguito della cessazione dal servizio del giudice ausiliario relatore.

All’udienza del 16/10/2018, previa nomina di nuovo relatore, è stata nuovamente trattenuta in decisione.

******

6.– L’appello è infondato.

6.1.1- Per quanto riguarda il primo motivo di gravame, osserva la Corte che sulla questione se l’acquirente di un immobile debba o meno essere considerato successore nel diritto controverso, agli effetti dell’art. 111 c.p.c., nel processo avente ad oggetto la validità, la risoluzione o l’esecuzione di un contratto preliminare, relativo allo stesso bene, stipulato in precedenza tra il dante causa ed un terzo, non si è ancora stabilizzato un orientamento univoco in sede di legittimità (anche se la questione era stata rimessa all’attenzione delle Sezioni Unite che peraltro, sollevando d’ufficio una eccezione di giudicato interno sulla qualificazione dell’intervento dell’acquirente, non hanno avuto modo di esplicare la loro funzione di regolazione dei conflitti: v. Cass. Sez. Un. 23. 299/2011 su ordinanza di rimessione n. 10747/2010). In alcune pronunzie (Cass. n. 12305/2012; Cass. n. 8316/2003; Cass. n. 4321/1989), infatti, si è affermato che la disciplina della successione a titolo particolare nel processo si attui non solo quando sia oggetto di trasferimento pendente judicio, il medesimo diritto controverso ma in ogni caso in cui l’alienazione comporti, per un rapporto di derivazione sostanziale, il subingresso dell’avente causa nella stessa posizione giuridica — attiva o passiva — dedotta in giudizio (secondo Cass. n. 12305/2012, in particolare, la successione a titolo particolare nel diritto controverso, di cui all’art. 111 c.p.c., alla luce di un’interpretazione costituzionalmente orientata dal principio del giusto processo, coniugato con il diritto di difesa, si ha indipendentemente dalla natura, reale o personale, dell’azione fatta valere tra le parti originarie, dovendosi garantire all’acquirente, il quale intenda intervenire nel processo, le stesse possibilità di difesa spettanti al suo dante causa contro le deduzioni avversarie, e potendosi, invece, rivelare per lo stesso acquirente pregiudizievole la soggezione all’efficacia riflessa della sentenza inter alios, impugnabile soltanto nell’ambito delle difese esercitate dall’alienante); in altre pronunzie, per contro, è stato ritenuto che non possa delinearsi una successione nel diritto controverso, a causa dell’eterogeneità delle situazioni soggettive fatte valere nel giudizio, nel caso in cui si discuta della esecuzione o della risoluzione o della invalidità di un preliminare di vendita, atteso che, verificatasi la alienazione ad un terzo del bene, la situazione legittimante l’intervento di quest’ultimo in giudizio sarebbe relativa alla proprietà mentre quella posta a base dell’azione di esecuzione o di risoluzione o di invalidità del preliminare avrebbe natura personale (Cass. n. 1233/2012 ; Cass. n. 5781/2009; Cass. n. 1128/1993).

6.1.2- La questione, peraltro, è stata posta ed affrontata in relazione alla possibilità o meno di ravvisare la legittimazione del terzo acquirente ad intervenire nel giudizio pendente tra le parti del preliminare e di impugnare la sentenza pronunciata inter alios; in relazione, cioè, alle pretese del terzo acquirente sul bene oggetto del contratto preliminare ed al fine di dirimere la controversia sui contrapposti diritti vantati dal promissario e dal terzo acquirente sul medesimo bene.

In altre parole, anche l’orientamento che offre risposta positiva al quesito sopra indicato, ritiene che si verifichi una successione a titolo particolare del terzo acquirente nella posizione giuridica riguardante la pretesa sul bene e non già nelle obbligazioni nascenti, in capo al promittente venditore, per effetto del contratto preliminare. Il terzo acquirente del bene promesso in vendita ad un terzo, cioè, non subentra nel contratto preliminare e non risponde, nei confronti del promissario, dell’inadempimento del promittente venditore, ma può solo intervenire per opporsi alla pretesa del promissario acquirente e far accertare il proprio diritto sul bene. 

L’assunto dell’appellante, secondo cui gli effetti della sentenza di condanna della promittente venditrice ‘Alfa’ s.r.l. al risarcimento del danno per inadempimento contrattuale dovrebbero essere “..estesi..” al terzo acquirente, è dunque, per le ragioni suesposte, privo di fondamento.

6.2- Anche il secondo ed il terzo motivo, che devono essere esaminati congiuntamente perché si fondano sul presupposto di una pretesa responsabilità del terzo acquirente quale ipotizzato concorrente nella condotta della promittente venditrice, sono infondati.

6.2.1- A prescindere dal rilievo che la richiesta di condanna di ‘Epsilon’ s.r.l. al risarcimento del danno integra domanda nuova la cui inammissibilità non è stata rilevata dal Tribunale (YY, con l’atto di chiamata in giudizio di ‘Epsilon’ s.r.l., si limitò a ribadire, anche nei suoi confronti, la richiesta di trasferimento dell’immobile ex art. 2932 c.c., con espressa riserva di agire in separato giudizio per il risarcimento di eventuali danni), osserva la Corte che il Tribunale ha correttamente rilevato che l’acquisto operato da ‘Epsilon’ s.r.l. non era opponibile al promissario acquirente perché trascritto successivamente alla trascrizione dell’atto di citazione contenente la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ai sensi dell’art. 2932 c.c. e che, pertanto, del danno subito dall’attore (corrispondente al maggior esborso sostenuto per l’acquisto del bene rispetto al prezzo pattuito con il contratto preliminare) il terzo acquirente non può essere ritenuto responsabile (trattandosi di danno alla cui causazione la condotta del terzo acquirente non ha in alcun modo contribuito).

Del tutto inconferente, per le ragioni ora esposte, è il richiamo dell’appellante alla giurisprudenza che, nell’ipotesi di doppia alienazione, afferma la responsabilità extracontrattuale del secondo acquirente che, consapevole di una precedente vendita, provveda a trascrivere il proprio acquisto anteriormente rendendosi in tal modo compartecipe dell’inadempimento dell’alienante per l’apporto dato nel privare di effetti il primo acquisto. 

6.2.2- Né, per giungere a diversa conclusione, può attribuirsi rilievo al fatto che ‘Epsilon’ s.r.l. (che ha acquistato da ‘Alfa’ s.r.l. non la sola porzione immobiliare già promessa in vendita, ma tredici porzioni immobiliari del complesso residenziale costruito dalla venditrice al prezzo complessivo di € 558.00,00 oltre iva) fosse consapevole del precedente vincolo contrattuale di ‘Alfa’ con YY e della trascrizione della domanda giudiziale riguardante l’appartamento oggetto di causa (e dell’iscrizione dell’ipoteca in favore della Cassa di Risparmio in Bologna s.p.a.). 

L’acquisto di un immobile sul quale risulta una precedente trascrizione di domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre determina una situazione pregiudizievole per l’acquirente e non per chi quella domanda ha trascritto, posto che “..la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda..” (art. 2652, 1° comma n. 2 c.c.). La posizione dell’attore, in altre parole, proprio perché la vendita successiva non può essergli opposta in caso di accoglimento della domanda, non è sotto alcun profilo pregiudicata dalla vendita trascritta posteriormente alla trascrizione dell’atto di citazione.

6.2.3- D’altro canto, anche il fatto che l’esecuzione immobiliare da parte dell’istituto di credito titolare di ipoteca sia stata effettuata nei confronti di ‘Epsilon’ s.r.l. anziché della ‘Alfa’ s.r.l. (come sarebbe avvenuto ove non vi fosse stata la vendita tra queste due società) non ha comportato un pregiudizio per la posizione del promissario acquirente, che in ogni caso non avrebbe potuto vantare alcuna pretesa sulle somme residuate dall’esecuzione.

7.– Il quarto motivo di appello è inammissibile perché generico.

L’appellante si è limitata a sostenere che l’importo dei danni stimati dal c.t.u. è “..insufficiente..” e che “..è di tutta evidenza che i danni conseguenti alla comprovata mancanza di abitabilità non possono essere limitati alla esigua somma di € 5.400,00..”, senza svolgere alcuna specifica critica alle argomentazioni del c.t.u. (fatte proprie dal Tribunale) e senza neppure indicare diversi criteri di quantificazione.

8.– Per le ragioni suesposte l’appello deve essere respinto.

Non essendosi costituite le appellate, non vi è luogo a provvedere sulle spese sostenute dall’appellante (che rimangono a suo carico).

Deve darsi atto che ricorrono i presupposti di cui all’art. 13 comma 1 quater d.p.r. 20/5/2002 n. 115 per il versamento, da parte dell’appellante, dell’ulteriore importo del contributo unificato pari a quello dovuto per l’appello.

P.Q.M.

La Corte

  1. a) rigetta l’appello proposto da YY contro la sentenza del Tribunale di Ravenna n. 338/12 pubblicata il 23/4/2012; nulla sulle spese;
  2. b) dà atto che ricorrono i presupposti di cui all’art. 13 comma 1quaterp.r. 20/5/2002 n. 115 per il versamento, da parte dell’appellante, dell’ulteriore importo del contributo unificato pari a quello dovuto per l’appello.

Così deciso in Bologna, il 26 ottobre 2018, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte d’Appello.

Il Presidente est.

Roberto Aponte