CONTRATTO PRELIMINARE, CAPARRA CONFIRMATORIA, CAPARRA PENALE,

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imagePRELIMINARE DI VENDITA CAPARRA CONFIRMATORIA

studio legaleIL CONTRATTO PRELIMINARE

Fare un contratto preliminare è assai difficoltoso perché richiede conoscenza giuridiche specifiche nella materia . Ad esempio occorre indicare s l’immobile ha trascrizioni ipotecarie, se è libero se ha l’abitabilità gl impianti sono a norma, se è in regola con le spese condominiali, se vi sono vizi eccecc

  1. Se non sei esperto affidati a un avvocato perché sbagliar eccomi preliminare puo’ voler dire in alcuni casi perdere soldi o rimetterci!!.

  2. Trascrivi sempre il preliminare, può’ salvarti da molte brutte situazioni!!

  3. Ricorda se dai una caparra per comprare un immobile e devi fare un mutuo  condiziona l’offerta ao il preliminare alla concessione del mutuo altrimenti s non ti danno il mutuo rischi di perdere la caparra !!

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image1351. Contratto preliminare.

Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo [artt. 1325, n. 4, 1350, n. 13, 1392, 1399, 1403, 1822, 2725, 2806, 2932 c.c.].

Elementi:

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  1. AVVOCATO SERGIO ARMAROLIidentificazione esatta dell’immobile compresi accessori e pertinenze;

  2. descrizione tavolare e catastale ;

  3. esatte generalità delle parti con particolare attenzione al regime patrimoniale dei contraenti coniugati;

  4. tipo di caparra prescelta (normalmente confirmatoria);

  5. indicazione esatta del prezzo di vendita e sue modalità di pagamento, acconto, rate e con il saldo generalmente previsto al rogito notarile;

  6. clausola relativa alla consegna dell’immobile;

  7. conformità della planimetria catastale allo stato dei luoghi

  8. clausole relative alle garanzie dal punto di vista di aggravi come p.es. ipoteche e vincoli (con specifica descrizione degli aggravi da cancellare);

  9. clausole di garanzia urbanistica (il venditore deve fornire la licenza e/o concessione edilizia, il certificato di abitabilità ed eventuali domande di concessione di sanatoria (condono edilizio);

  10. dichiarazione da parte del venditore che l’immobile è stato dichiarato nell’ultima dichiarazione dei redditi;

  11. occorre segnalare se il contratto è condizionato all’ottenimento di un mutuo

  12. afa3

    consegna da parte del venditore di copia della documentazione tavolare, catastale, urbanistica, dell’eventuale contratto di locazione, del regolamento del condominio con la relativa tabella millesimale.

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PRIMA DI FIRMAR EUN CONTRATTO IMMOBILIARE CHIEDI CONSULENZA

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AVVOCATO PER PRELIMINARE ACQUISTO CASA

 

AVVOCATO PER PRELIMINARE ACQUISTO CASA TRA PRIVATI

 

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AVVOCATO PER PRELIMINARE DI VENDITA DELLA CASA

 

AVVOCATO PER CONTRATTO PRELIMINARE ACQUISTO CASA ESEMPIO

RINUNCIA EREDITA’ COSA E’ ?QUANDO FARLA ? AVVOCATO SUCCESSIONI BOLOGNA effetti della rinuncia all eredità rinuncia successione conseguenze rinuncia eredità costi rinuncia eredità rinuncia eredità termine rinuncia eredità minorenni rinuncia eredità modulo rinuncia eredità debiti

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L’art.1385 del Codice civile definisce la caparra come una somma di denaro (o eventualmente una  quantità di altre cose fungibili) che al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra.

Tale caparra prende il nome di caparra confirmatoria e svolge una importamene funzione in caso di inadempimento del contratto.

Se il contratto è adempiuto la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Invece, in caso di inadempimento, la caparra serve come risarcimento del danno.

Se inadempiente è chi ha dato la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto trattenendo la caparra.

Invece, se inadempiente è chi ha ricevuto la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata.

E’ importante sottolineare che più il preliminare sarà completo e specifico, meno dubbi potranno esserci in sede di stipula del contratto definitivo: chi acquista la prima casa quindi deve porre particolare attenzione a quanto scritto nel preliminare.

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Nel contratto potranno poi essere inseriti ulteriori clausole denominate “accessorie” (nel senso che possono non esistere senza che il contratto ne risenta in termini di validità), ma che spesso sono importanti per la tutela di una o dell’altra parte o di entrambe.

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Le principali e più frequenti tra queste clausole sono:

il termine per la stipula del contratto definitivo; normalmente le parti inseriscono un termine entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita, termine che di solito viene fissato in relazione ai tempi necessari alla stipula del mutuo o, nel caso di vendita di immobili da costruire, a quando l’immobile sarà terminato e pronto alla vendita. Il termine può essere semplice o essenziale: nel primo caso, qualora una delle parti non voglia o non possa stipulare il contratto definitivo, essa sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante, mentre nel caso di termine “essenziale” (art. 1457 c.c.) qualora la parte nel cui interesse è stato stipulato il termine non dichiari entro tre giorni dalla scadenza di volere comunque l’esecuzione del contratto, quest’ultimo si risolverà di diritto, automaticamente, senza bisogno di ulteriori dichiarazioni, e quindi il contratto stesso non vincolerà più le parti;

la caparra:

Dispositivo dell’art. 1385 Codice Civile

Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali

quando si stipula un contratto preliminare di compravendita di solito il venditore pretende il pagamento di una somma di denaro, variabile a seconda dei casi, che costituisce una sorta di prova della serietà dell’impegno delle parti; questa somma di denaro di solito viene chiamata caparra confirmatoria o acconto prezzo.

 

Vendita – Caparra confirmatoria – Inadempimento – Rimedi a disposizione della parte non inadempiente – Risoluzione e risarcimento del danno – Recesso e ritenzione della caparra – Incompatibilità – Fondamento – Conseguenze – Modificazione della domanda in appello – Inammissibilità

In tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo – oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito – in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale – di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative.

violazione e falsa applicazione dell’art. 1460 c.c.

violazione e falsa applicazione dell’art. 1460 c.c., sul presupposto di un inadempimento dei promittenti venditori che avrebbe giustificato il rifiuto o silenzio successivo alla diffida della promissoria acquirente, considerato che la mancanza del preventivo accordo sull’individuazione del notaio rogante all’epoca della scadenza del termine contrattuale e della intimazione, di dieci giorni successiva, era all’evidenza ascrivibile ad ambo le parti;

sicchè la semplice mancanza di designazione, da parte di diffidanti, non avrebbe di per sè sola potuto comportare l’ascritta inadempienza. Nè questa avrebbe potuto poi configurarsi ex post, e per ragioni analoghe a quelle esposte sub I) sull’opposto versante, nell’inottemperanza dei promittenti venditori alla diffida telegrafica (peraltro palesemente insufficiente nella fissazione del termine di soli quattro giorno) intimata dalla S. il 12.11.93.

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE VI – 2 CIVILE

Ordinanza 12 dicembre 2012, n. 22820

avvocato sergioarmaroliSvolgimento del processo – Motivi della decisione

Si trascrive di seguito la relazione preliminare ex art. 380 bis c.p.c.

” C.A. e R.A.M., promittenti venditori in un contratto preliminare di compravendita immobiliare, ricorrono avverso la sentenza in epigrafe, con la quale la corte capitolina, in riforma di quella in data 15.3.03 del Tribunale di Roma, che aveva ritenuto la promissario acquirente inadempiente, in accoglimento dell’appello principale di quest’ultima, S.L., disatteso quello incidentale dei predetti, ha pronunziato la risoluzione del contratto per inadempimento dei convenuti, odierni ricorrenti.

Hanno ritenuto i giudici di appello che l’inottemperata diffida alla stipula dell’atto pubblico traslativo entro il termine di gg. 15, intimata dai medesimi il 10.7.93, dopo la scadenza del termine contrattuale del 30.6.93, fosse inidonea a determinare ex art. 1454 c.c. la risoluzione del contratto, mancando la colpa della promissaria acquirente, non essendovi stata da parte degli intimanti la designazione del notaio (neppure contenuta nel preliminare), necessario atto collaborativo la cui omissione avrebbe comportato, per converso, l’inadempienza dei promittenti venditori, giustificante ex art. 1460 c.c. il rifiuto di adempimento, o meglio, il silenzio della destinataria fino alla diffida che quest’ultima ebbe poi a sua volta ad intimare, designando anche il notaio, con telegramma del 12.11.93 (fissante la stipula per il 16 successivo), invito rimasto inottemperato e comportante, sull’opposto versante, l’inadempimento grave dei promittenti venditori.

Il ricorso, cui ha resistito la S. con controricorso, ad avviso del relatore si palesa in parte infondato ed in parte fondato.

achiama subitoachicallimm

1) Manifestamente infondato è il primo motivo, con il quale si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1454 c.c., per non avere la corte ritenuto sufficienti a configurare la risoluzione per colpa della promissaria i tre soli elementi rilevanti e nella specie sussistenti, costituiti dell’intimazione della diffida, della congruità del termine e della non scarsa importanza dell’inadempienza. Al riguardo correttamente, sotto il profilo della citata norma, e sulla scorta di apprezzamento incensurabile degli elementi di fatto della vicenda, i giudici di appello hanno ritenuto, in un contesto nel quale era mancata nel contratto preliminare l’indicazione del notaio che avrebbe rogato l’atto pubblico, che fosse necessario un accordo tra le parti al riguardo per potervi addivenire; sicchè la mancanza nella diffida ad adempiere di alcuna designazione da parte degli intimanti, aveva comportato l’impossibilità di adempiere entro il termine prefisso.

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Fare un contratto preliminare è assai difficoltoso perché richiede conoscenza giuridiche specifiche nella materia . Ad esempio occorre indicare s l’immobile ha trascrizioni ipotecarie, se è libero se ha l’abitabilità gl impianti sono a norma, se è in regola con le spese condominiali, se vi sono vizi eccecc Se non sei esperto affidati a un avvocato perché sbagliar eccomi preliminare puo’ voler dire in alcuni casi perdere sodi o rimetterci!!. Trascrivi sempre il preliminare, può’ salvarti da molte brutte situazioni!!

Nè vale richiamare in contrario la circostanza, peraltro nuova – in quanto non risultante espressamente dedotta in sede di merito – che in tale diffida si invitasse la destinataria a designare il notaio, considerato che tale elemento non avrebbe potuto integrare ex post gli estremi dell’inadempienza, che giustificando l’intimazione ex art. 1454 c.c., avrebbero dovuto precedere la stessa, nè modificare unilateralmente, ponendo a carico esclusivo della controparte l’onere in questione, il contenuto del contratto.

2) Manifestamente fondato, invece, è il secondo motivo, con il quale si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1460 c.c., sul presupposto di un inadempimento dei promittenti venditori che avrebbe giustificato il rifiuto o silenzio successivo alla diffida della promissoria acquirente, considerato che la mancanza del preventivo accordo sull’individuazione del notaio rogante all’epoca della scadenza del termine contrattuale e della intimazione, di dieci giorni successiva, era all’evidenza ascrivibile ad ambo le parti;

sicchè la semplice mancanza di designazione, da parte di diffidanti, non avrebbe di per sè sola potuto comportare l’ascritta inadempienza. Nè questa avrebbe potuto poi configurarsi ex post, e per ragioni analoghe a quelle esposte sub I) sull’opposto versante, nell’inottemperanza dei promittenti venditori alla diffida telegrafica (peraltro palesemente insufficiente nella fissazione del termine di soli quattro giorno) intimata dalla S. il 12.11.93.

3), 4) Restano conseguentemente assorbiti il terzo motivo, denunciante violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1366 c.c. sull’interpretazione del contratto, con riferimento alla clausola relativa alla (non) designazione del notaio ed ai conseguenti obblighi collaborativi delle parti, ed il quarto, deducente omessa motivazione sul fatto decisivo, costituito dal silenzio della S. a seguito della diffida intimatale nel luglio 1993.

Si propone conclusivamente il rigetto del primo mezzo, l’accoglimento del secondo, la dichiarazione di assorbimento dei rimanenti e la cassazione con rinvio della sentenza impugnata, relativamente all’addebito di inadempimento a carico dei promittenti venditori.

Roma 16.5.2012″.

Tanto premesso, il collegio, esaminata la memoria della controricorrente, sentiti il difensore di quest’ultima ed il P.G., che ha aderito alla relazione, condividendo integralmente le ragioni esposte in quest’ultima, ne recepisce le conclusioni.

L’obiezione contenuta nella memoria, secondo cui, contrariamente a quanto esposto dal relatore, la Corte d’Appello non avrebbe ritenuto necessario un accordo delle parti sulla designazione del notaio da incaricare per la stipula del contratto definitivo, non risulta rilevante, poichè solo in base a siffatta considerazione può confermarsi la reiezione della domanda risolutoria (rectius: recesso) proposta dai promittenti venditori, che intimando alla promissaria acquirente la diffida ad adempiere, avevano unilateralmente ritenuto di onerare la stessa de reperimento di un notaio, senza che ciò fosse previsto nel contratto preliminare.

In tal senso pertanto, nel rigettare il primo motivo di ricorso, deve emendarsi la motivazione sul punto della sentenza di primo grado, considerato che nel silenzio delle parti stipulanti deve intendersi che la designazione del notaio, da officiare per la redazione del contratto definitivo di compravendita, implicando un impegno di carattere economico e, nel contempo, richiedendo, per il carattere fiduciario della scelta la convergenza sulla stessa della volontà dell’una e dell’altra parte, richieda un espresso accordo delle stesse al riguardo, anche se successivo alla stipula del preliminare.

Dalle considerazioni che precedono discende, sull’opposto versante, la fondatezza del secondo motivo, posto che la promissaria acquirente, pur essendosi giustificatamene rifiutata di subire l’imposizione di quell’onere da parte dei promittenti venditori, non avrebbe potuto, melius re perpensa ed a distanza di tempo, imporre a sua volta una comparizione davanti ad un notaio di sua sola fiducia, senza averne concordato la scelta con la controparte o comunque averne ricevuto una risposta adesiva, inviandole una comunicazione telegrafica in extremis.

A tal ultimo proposito neppure coglie nel segno l’obiezione, della difesa della controricorrente, secondo cui il giudizio sull’adeguatezza del termine ad adempiere sarebbe riservato al giudice di merito, poichè la giurisprudenza al riguardo citata riguarda casi in cui il termine concesso era comunque superiore a quello minimo legale di gg. 15, al di sotto del quale l’intimazione che lo contenga, risultante carente di uno dei requisiti essenziali richiesti dalla legge, neppure può considerarsi una diffida ai sensi ed agli effetti di cui all’art. 1454 c.c.: difetto questo di una condizione dell’azione che ben può essere rilevato di ufficio.

L’accoglimento del secondo motivo di ricorso, comporta l’assorbimento del terzo e del quarto e la cassazione della sentenza impugnata senza rinvio, nella parte in cui è stata accolta la domanda risolutoria della promissaria acquirente, accogliendo il corrispondente motivo di appello. Non essendo necessari altri accertamenti in fatto, questa Corte può decidere direttamente nel merito ex art. 384, comma 1, u.p. sul relativo punto, confermando il rigetto di tale domanda pronunziato dal giudice di primo grado.

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Ne consegue, in un contesto nel quale la mancata stipula del contratto definitivo risulta ascrivibile ad entrambe le parti, ciascuna delle quali ha ritenuto comunque e per ragioni opposte di sciogliersi dallo stesso, così realizzandosi un mutuo dissenso, il solo effetto restitutorio limitato all’importo della caparra confirmatoria, per cui la somma dovuta alla promissaria acquirente S. va ridotta ad Euro 10.329, 13, oltre agli interessi legali dall’11.12.94, data del relativo versamento.

Tenuto conto dell’esito finale del giudizio, con reciproca soccombenza, si compensano totalmente le spese di tutti in gradi dello stesso.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo, dichiara assorbiti il terzo e quarto, cassa la sentenza impugnata senza rinvio in relazione al motivo accolto e, pronunzi andò nel merito, conferma il rigetto della domanda di risoluzione proposta da S.L. e riduce ad Euro 10.329, 13, oltre agli interessi legali decorrenti dall’11.12.1994, l’importo della somma alla medesima dovuta da C.A. e R.A.M. Dichiara interamente compensate tra le suddette parti le spese di tutti i gradi del giudizio.

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