AVVOCATO DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA, ATTENTI A FIRMARE PROPOSTE DI ACQUISTO O VENDITA ,OCCORRE LEGGERLE BENE E FARSI ASSISTERE

 

avvocato armaroli foto cellulare 

AVVOCATO DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA, ATTENTI A FOIRMARE PROPOSTE DI ACQUISTO O VENDITA ,OCCORRE LEGGERLE BENE E FARSI ASSISTERE

in tema di caparra confirmatoria, il principio di cui al comma 2 dell’art. 1385 c.c. (in virtù del quale la parte non inadempiente ha facoltà di recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta od esigendone il doppio rispetto a quella versata) non è applicabile (come, in effetti, dedotto dai ricorrenti) tutte le volte in cui la parte non inadempiente, anziché recedere dal contratto, si avvalga del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, perdendo, in tal caso, la funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno; tuttavia, deve affermarsi (cfr, ad es., Cass. n. 11356 del 2006) che, qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio (come verificatosi nella specie), la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all’importo convenzionalmente stabilito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell’integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l’esistenza e l’ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt. 1453 ss. c.c., salvo che non ne sia stata convenzionalmente predeterminata la misura sotto forma di clausola penale. In altri termini, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, manifesti la volontà di optare per l’esercizio del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte adempiente quale effetto della risoluzione stessa in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, senza alcuna necessità di specifica prova del danno, essendo il danno stesso (consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte maggiorata degli interessi) “in re ipsa”, mentre la prova richiesta alla parte che abbia scelto il rimedio ordinario della risoluzione del preliminare riguarderà esclusivamente l’eventuale maggior danno subito in conseguenza dell’inadempimento dell’altra parte. Tuttavia, per il caso di previsione cumulativa di caparra e penale nello stesso contratto, tale ulteriore danno sarà automaticamente determinato nel “quantum” previsto a titolo di clausola penale che ha la funzione di limitare il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne la risoluzione (in termini, v. Cass. 28 giugno 2012 n. 10953).  

 BOLOGNA AGENZIE IMMOBILIARI ATTENTI QUANDO FIRMATE!! L’AGENZIA DEVE ESSERE RESPONSABILE DI CIO’ CHE VENDE SE NE ERA A CONOSCENZA O POTEVA ESSERNE A CONOSCENZA!! 

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SAI COME PREPARARE UNA PROPOSTA IMMOBILIARE?
SAI QUANDO NASCE IL DIRITTO DELL’AGENZIA ALLA MEDIAZIONE?
SAI CHE TI VINCOLERA’ E SE NON LA RISPETTI PERDERAI SOLDI?
 
SE NON SEI DEL MESTIERE FATTI ASSISTERE DA UN AVVOCATO ESPERTO!!
L’agente immobiliare ha degli obblighi :
Art. 1746 del codice civile. Obblighi dell’agente. 

Nell’esecuzione dell’incarico, l’agente deve tutelare gli interessi del preponente e agire con lealtà e buona fede. In particolare, deve adempiere l’incarico affidatogli in conformità delle istruzioni ricevute e fornire al preponente le informazioni riguardanti le condizioni del mercato nella zona assegnatagli, e ogni altra informazione utile per valutare la convenienza dei singoli affari. È nullo ogni patto contrario. 


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Art. 1759 del codice civile. Responsabilità del mediatore. 

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Ritengo che ricevuto un incarico di vendita l’agenzia deve fare dei controlli ad esempio s el’immobile è ipotecato
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1)       A seguito dell’entrata in vigore della L. 39/89, il mediatore è una figura professionale, debitamente inquadrata all’interno di un ruolo professionale, per accedere al quale è necessario il possesso di determinati requisiti (cittadinanza italiana o di altro Stato membro della CEE o residenza nello Stato Italiano se stranieri extra comunitari; godimento dei diritti civili; residenza nella circoscrizione della CCIAA nel cui ruolo ci si intende iscrivere; non essere interdetti, inabilitati, falliti o condannati per delitti contro la PA, la fede pubblica…) oltre che il superamento di un esame da sostenere presso le Camere di Commercio competenti per territorio (salvo possesso di laurea in materie giuridiche o commerciali ovvero diploma superiore di secondo grado di indirizzo commerciale), e l’assenza di causa di incompatibilità (es. l’impiego pubblico o privato…art. 5 comma 3 L. 39/89).
2)      Inoltre ai sensi ar 18, L. 57/01, è stata altresì richiesta la prestazione di idonea copertura assicurativa per i rischi professionali ed a tutela dei clienti.


obblighi agenzia immobiliare affitto
obblighi agenzie immobiliari
agenzia immobiliare obblighi dell’agente
doveri agenzia immobiliare
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. Pretendere l’uso di moduli (formulari) depositati in Camera di Commercio (sempre ex L.39/89), sia per la definizione di un incarico, sia per la sottoscrizione di una proposta.
 
AVVOCATO DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA, ATTENTI A FOIRMARE PROPSOE DI ACQUISTO O VENDITA ,OCCORRE LEGGERLE BENE E FARSI ASSISTERE
 
Tali moduli e/o formulari devono ispirarsi alle linee guida elaborate dalla Commissione Camerale per la tenuta del Ruolo Mediatori, e comunque: essere chiari e facilmente comprensibili; contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante; indicare l’oggetto del contratto: proposta d’acquisto, incarico di mediazione ecc…; indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile; specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti; indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà; indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo; essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate; essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.
garanzie per i clienti.
 
Il primo passo da eseguire è quello di mettersi in contatto con una o più agenzie e organizzare un appuntamento per prendere visione dell’immobile da vendere. La visita in loco è imprescindibile per effettuarne una giusta stima del valore. Durante l’appuntamento è consigliabile, per una corretta valutazione, consegnare all’agente alcuni documenti relativi all’immobile in questione, quali:
– planimetria dell’immobile per controllare la corrispondenza allo stato di fatto e calcolare la metratura vendibile.
– atto di provenienza dell’immobile per verificare gli intestatari, la reale consistenza dell’oggetto della valutazione e la presenza di servitù
– fornire informazioni sullo stato degli impianti
– informazioni sul condominio: spese ordinarie e lavori straordinari effettuati o in corso di delibera
– contratti di locazione eventualmente in corso.
Non firmare se l’agenzia chiede una provvigione superiore al 3%, anzi è onesto il 2%. Considerare che la percentuale è l’imponibile, al quale va aggiunta l’iva al 20% perché è una prestazione di servizi.
• Quando si firma il contratto di incarico, prestare attenzione al periodo di validità, che non dovrebbe superare i tre mesi.
COSA E’ L’INCARICO IN ESCLUSIVA?
in questo caso il consumatore è tenuto a pagare la provvigione o una penale se trova egli stesso il compratore, il venditore, il locatore o il locatario della casa.
PERSONALMENTE CONSIGLIO DI NON DARE ALL’AGENZIA INCARICHI IN ESCLUSIVA!!  E SI SI DANNO INCARICHI IN ESCLUSIVA PREVEDERE UNA SCADENZA SENZA POSSIBILITA’ DI TACITO RINNOVO!!
Quasi sempre i contratti in esclusiva prevedono la proroga automatica in caso di mancata disdetta entro i termini.
Se si compra da agenzia?
deve poter esibire al consumatore i certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi dei documenti di condono e le altre documentazioni relative all’immobile,
Il conferimento di incarico deve contenere:
gli estremi dell’iscrizione al Ruolo dell’agente e della società di intermediazione;
la durata dell’incarico e le eventuali clausole di rinnovo;
l’entità della provvigione e le eventuali spese autorizzate;
l’esatta identificazione (estremi tavolari) del bene immobiliare e dei suoi accessori;
eventuale prezzo minimo di vendita;
eventuali condizioni minime di pagamento;
la descrizione di eventuali ipoteche, vincoli e limiti alla commerciabilità dell’immobile;
eventuali clausole relative alle penalità previste in caso di interruzione dell’incarico.
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Ringrazio l’Avv. Sergio Armaroli per l’attività svolta nella compra-vendita immobiliare che mi ha consentito di diventare proprietaria dell’immobile in cui abito.
Grazie alla sua professionalità ho potuto acquistare la casa, per cui avevo già stipulato preliminare di vendita, ed andare regolarmente a rogito, cosa che appariva veramente proibitiva per gli ostacoli che interponeva l’impresa costruttrice.
L’indubbia professionalità è stata supportata da un’attività incisiva e da una tenacia non comuni, volte al conseguimento di un risultato che ritenevo impossibile ottenere. Ringrazio anche per le informazioni sempre puntualmente fornitemi riguardo ai singoli atti compiuti, in modo da farmi avere sempre un quadro dettagliato e reale riguardo allo stato della pratica.
Ringrazio, infine e soprattutto, per l’umanità la cortesia e la disponibilità, per aver saputo fornire quel sostegno, che costituisce un grosso supporto nei momenti di incertezza.
Ho trovato, veramente, il massimo di una professionalità ineccepibilmente esercitata e sostenuta da rare doti umane.
Esprimo con tutto il cuore il mio ringraziamento.
Fabiola
 
P.s. non è retorica, ma il risultato c’è ed è tangibile: casa mia, che ho il piacere di godermi ogni giorno

 

Il fallimento della ditta costruttrice

 

Con la nuova legge fallimentare del 14 maggio 2005 n. 80 un contratto di compravendita immobiliare può essere dichiarato invalido in seguito all’esercizio dell’azione revocatoria fallimentare da parte del curatore fallimentare.

 

Cosa è revocabile?

 

 

L’esercizio dell’azione revocatoria fallimentare presuppone che:

  • il contratto di compravendita immobiliare sia stato stipulato nell’anno precedente alla dichiarazione di fallimento (prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni era prevista un termine biennale);

  • non sia stato pagato il giusto prezzo per l’immobile, cioè che al momento della stipula del contratto il prezzo effettivamente pagato risulta inferiore al prezzo di mercato del bene;

  • l’acquirente non sia in grado di dimostrare che al momento dell’acquisto non era a conoscenza dell’insolvenza del venditore. La conseguenza è che l’immobile revocato può poi essere rivenduto in sede d’asta fallimentare ed il ricavato venir ripartito fra i creditori del fallito.

 

La nuova legge fallimentare prevede che le compravendite di immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, non sono soggette all’azione revocatoria fallimentare.

 

Preliminare d’acquisto

 

Premesso che il preliminare d’acquisto (compromesso) sia stato annotato nella conservatoria o nel libro fondiario (il sistema “tavolare” o dei “libri fondiari” vale solo per le Province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e per alcuni comuni delle Province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza, mentre per tutte le altre parti d’Italia è in vigore un sistema tutto diverso chiamato „trascrizione“), l’acquirente ha un credito cd. “privilegiato” e con ogni probabilità il giudice gli assegnerà il bene acquistato.

Chi rischia dunque di perdere quanto pagato?

 

Da un lato gli acquirenti di beni immobili che hanno stipulato un preliminare d’acquisto non annotato in conservatoria o nel libro fondiario e che contestualmente hanno versato una caparra od un acconto corrono il rischio di perdere la caparra o l’acconto anticipato. Dall’altro lato il rogito (contratto definitivo di compravendita davanti al notaio) per la compravendita di immobili ad uso abitativo, non destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado potrebbe essere, in extrema ratio, dichiarato invalido.

 

Cosa bisogna fare per porsi al riparo da sorprese?

 

Si consiglia pertanto di:

  • far annotare il contratto preliminare nella “conservatoria”o nel libro fondiario (la firma di tali contratti deve essere autenticata da parte di un notaio) o di farsi rilasciare apposita fideiussione bancaria per le somme pagate prima della sottoscrizione del rogito.

  • inserire nel contratto definitivo di compravendita il prezzo effettivamente pagato.

Fideiussione bancaria

 

Ai sensi della legge del 2 agosto 2004, n. 210 e del relativo decreto legislativo 122/2005, entrato in vigore il 21/07/2005, le ditte costruttrici devono rilasciare agli acquirenti una polizza assicurativa contro i vizi con validità decennale e una fideiussione bancaria che assicuri il pagamento degli acconti o delle rate con validità fino alla sottoscrizione del rogito. Tale obbligo riguarda l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia per effetto la cessione o il trasferimento non immediato della proprietà di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto. A ogni acquirente, che non possa usufruire dei vantaggi di queste nuove disposizioni, viene raccomandato di farsi rilasciare contrattualmente una fideiussione bancaria. Questa garanzia tutela l’acquirente nel caso la ditta costruttrice dichiari fallimento.

Per tutelare gli acquirenti da simili situazione è stato costituito un Fondo di solidarietà gestito dalla Consap Spa, Concessionaria di servizi assicurativi pubblici S.p.a., al quale è possibile presentare una domanda di indennizzo da parte di quegli acquirenti di immobili da costruire che, a seguito di fallimento del venditore, abbiano subìto la perdita di somme di denaro o di altri beni oggetto dell’accordo negoziale con il costruttore.

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