Come deve essere fatto un contratto vendita immobile?
vertendosi in tema di compravendita immobiliare, l’atto deve essere stipulato, ai sensi dell’art. 1350 n. 1 c.c., in forma scritta richiesta ‘ad substantiam’; tale esigenza comporta che l’atto scritto suddetto deve essere rappresentato non da un qualsiasi documento da cui risulti la precedente stipulazione, ma da uno scritto che contenga la manifestazione della volontà di concludere il contratto e che sia posto in essere al fine specifico di manifestare tale volontà (Cass. 29-10-1994 n. 8937; Cass. 12-11-2013 n. 25424)
ma l’agenzia ha responsabilita’?
Secondo la corte di Cassazione (cfr. Cass. 26.5.1999 n. 5107), secondo cui l’art. 1759, 1′ comma, c.c., laddove impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla sua conclusione, deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché al lume della disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989, attuativa della Direttiva CE 2006/123, che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), e condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6). Con la conseguenza che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile oggetto del trasferimento), al fine di individuare circostanze rilevanti circa la conclusione dell’affare a lui non note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.
Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente (Cass. 24 ottobre 2003 n. 16009).
Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 10 gennaio 2013, n. 477
è intervenuta stabilendo e consolidando alcuni principi, ovvero:
- Perché possa ritenersi integrata la responsabilità precontrattuale, è necessario che tra le parti siano in corso trattative; che le trattative siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l’altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che la controparte, cui si addebita la responsabilità, le interrompa senza un giustificato motivo; che, infine, pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto.
- Se è pur vero che nella fase antecedente alla conclusione di un contratto, le parti hanno, in ogni tempo, piena facoltà di verificare la propria convenienza alla stipulazione e di richiedere tutto quanto ritengano opportuno in relazione al contenuto delle reciproche, future ob-bligazioni, con conseguente libertà, per ciascuna di esse, di recedere dalle trattative indipendentemente dalla esistenza di un giustificato motivo, è altrettanto vero che l’operatività di tale principio è assoggettato al limite del rispetto del principio di buona fede e correttezza, da intendersi, tra l’altro, come dovere di informazione della controparte circa la reale possibilità di conclusione del contratto, senza omettere circostanze significative rispetto all’economia del contratto medesimo
CONTRATTO PRELIMINARE
il contratto preliminare e’ un negozio avente una duplice efficacia obbligatoria. Esso non si risolve soltanto nella promessa di acconsentire alla stipula del definitivo (pactum de contrahendo), ma implica anche una promessa di prestazioni (pactum de dando), imponendo di tenere tutte quelle attivita’ necessarie all’attuazione del programma negoziale in maniera satisfattiva per entrambe le parti. A tutela dei correlativi diritti (ed essenzialmente dell’uguale diritto del venditore e dell’acquirente, al consenso dell’altro per la stipula del contratto definitivo) l’ordinamento giuridico appresta l’azione giudiziale di esecuzione forzata in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto (ottenere, cioe’, lo stesso risultato programmato con il contratto preliminare), nell’ipotesi in cui una dei contraenti non intenda adempiere il proprio obbligo di prestare il consenso. Tenendo conto di queste premesse, e’ agevole distinguere il diritto ad ottenere il consenso per la stipula del contratto definitivo (del compratore e del venditore) e l’azione a tutela di quel diritto. Con la specificazione che la forma di tutela giudiziale (l’azione di esecuzione forzata dell’obbligo di concludere il contratto definitivo) e’ sempre azionabile, se il diritto al consenso a stipulare il contratto non si sia prescritto.
CONSEGNA DEL BENE COMPRAVENDUTO
quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, e unitamente, o non, il pagamento anticipato del prezzo non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, bensi’ un rapporto tra contratti collegati, in cui il ruolo di contratto principale e’ svolto dal preliminare vero e proprio, e quello di negozi accessori: a) dal contratto di comodato (per quanto attiene alla consegna della cosa) e dal contratto di mutuo gratuito (per quanto riguarda il pagamento anticipato del prezzo). In questo senso, la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatoli (Cass. SSUU. n. 7930 del 27/03/2008). Con l’ulteriore conseguenza, che entrambi i contratti collegati esauriscono i loro effetti (diventano, insomma inefficaci) nel momento stesso in cui il contratto preliminare perde ogni sua efficacia: o perche’ sia stato stipulato il contratto definitivo o perche’ sia stata risolto e sia stato annullato.
Suprema Corte di Cassazione
sezione II
sentenza 15 maggio 2015, n. 10009
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 24182/2009 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– c/ric. e ricorrente incidentale –
avverso la sentenza n. 551/2008 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 26/07/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/03/2015 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento delle difese esposte ed in atti;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del controricorrente e ricorrente incidentale, che ha chiesto l’accoglimento delle difese in atti;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e per il rigetto del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
(OMISSIS), con atto di citazione del 9 dicembre 1985, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Catanzaro, (OMISSIS), chiedendo sentenza ex articolo 2932 c.c., ovvero l’esecuzione forzata in forma specifica della scrittura privata del (OMISSIS), con la quale il suo dante causa padre defunto dell’attore deceduto, aveva acquistato per il prezzo convenuto di lire 18.000.000 l’appartamento sito in (OMISSIS), composta da tre camere oltre servizi ed annesso giardino, ubicato al piano n. 2 dal venditore, anch’esso defunto costruttore ing. (OMISSIS). Aggiungeva l’attore che alla scrittura di cui si dice non era succeduto il rogito notarile nonostante le ripetute richieste fatte prima dal defunto genitore e poi dallo stesso attore alla vedova dell’ing. (OMISSIS), venditore. Precisava che alla sig.ra (OMISSIS) veniva notificato un atto stragiudiziale del 7 ottobre 1985 con invito a presentarsi il 24 ottobre 1985 alle ore 18 presso il notaio (OMISSIS) per stipulare il rogito, ma non si presentava.
Si costituiva (OMISSIS), la quale contestava quanto sostenuto da parte attrice e deduceva che la scrittura privata non era affatto un contratto di vendita, bensi’, una promessa di vendita e che, pur vera la circostanza di essere stata invitata davanti al notaio (OMISSIS) ma, in quella occasione, aveva comunicato di non avere il potere di disporre dei beni ereditari del defunto ing. (OMISSIS) stante la pendenza di un giudizio in ordine alla vendita stessa, avendo i germani del (OMISSIS), impugnato la successione testamentaria, senza il consenso dei quali e l’autorizzazione del giudice non aveva potere di addivenire alla vendita di che trattasi. La convenuta lamentava, altresi’, che non era stato pagata la somma promessa con la scrittura privata.
Dopo vari rinvii semplici richiesti dalla convenuta nella speranza che venisse concluso il giudizio relativo alla successione testamentaria, il Tribunale di Catanzaro, con sentenza del 25 marzo 2006, dichiarava inammissibile ed infondata la domanda proposta da (OMISSIS) e condannava lo stesso al pagamento delle spese del giudizio.
Avverso questa sentenza proponeva appello (OMISSIS), deducendo: a) una erronea interpretazione delle risultanze istruttorie non avendo tenuto conto che (OMISSIS), altra parte negoziale del contratto oggetto della domanda era la madre di esso appellante, deceduta ed esso appellante era l’unico erede legittimato ad agire in giudizio, b) che la convenuta (OMISSIS) era l’unica erede universale del (OMISSIS); c) il Giudice non aveva esaminato in alcun modo la domanda relativa alla qualificazione del contratto oggetto del giudizio, cui avrebbe dovuto attribuirsi la natura di contratto definitivo, d) comunque, era legittima la domanda di esso appellante diretta ad ottenere la sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c., avendo esso appellante dichiarato di eseguire al sua prestazione, offerta ribadita anche nell’atto stragiudiziale.
Si costituiva in giudizio (OMISSIS) eccependo che doveva essere riconosciuta la carenza di legittimazione attiva di (OMISSIS) non avendo lo stesso dato prova di essere erede di (OMISSIS) e (OMISSIS), e sussisteva la sua mancanza di legittimazione passiva perche’ non poteva considerarsi erede universale di (OMISSIS) in quanto pendeva presso il Tribunale di Catanzaro la causa relativa all’impugnazione del testamento olografo di (OMISSIS). Eccepiva, altresi’, che il primo Giudice aveva omesso di pronunciare in ordine all’eccepita prescrizione dell’obbligazione nascente dalla promessa di vendita, non essendo ammissibile che in relazione all’azione di cui all’articolo 2932 c.c., l’interruzione della prescrizione avvenisse per il semplice atto scritto, essendo, invece, indispensabile l’atto di citazione. Lo stesso Giudice di primo grado aveva altresi’ omesso di accogliere e di esaminare la domanda diretta ad ottenere la riconsegna dell’appartamento in questione. Concludeva per il rigetto dell’appello e insisteva nell’accoglimento delle domande dispiegate in primo grado.
La Corte di Appello di Catanzaro, con sentenza n. 551 del 2008, rigettava l’appello principale proposta da (OMISSIS) e l’appello incidentale proposto da (OMISSIS). Compensava le spese del giudizio. Secondo la Corte di Catanzaro, sia (OMISSIS) che (OMISSIS) erano rispettivamente legittimati a stare in giudizio: (OMISSIS) essendo unico erede di (OMISSIS) e (OMISSIS), e (OMISSIS) erede universale di (OMISSIS), stando al testamento non annullato e, dunque, valido ed efficace. Quanto al merito la Corte di Catanzaro, ha ritenuto: a) di qualificare il contratto stipulato il (OMISSIS) quale contratto preliminare di vendita b) di ritenere idonee ad interrompere la prescrizione in ordine all’azione costitutiva ex articolo 2932 c.c., le missive prodotte da (OMISSIS); c) riteneva infondata la domanda diretta ad ottenere sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c., posto che (OMISSIS) non aveva ritenuto di offrire in forma precisa la indicazione di qualsivoglia modalita’ di adempimento del pagamento delle somme a cui si erano impegnate entrambi i sottoscrittori, pagamento che sarebbe dovuto avvenire nell’anno 1980. Tuttavia, il contratto preliminare non avrebbe potuto essere eseguito perche’ mancavano gli estremi della concessione edilizia.
La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) con ricorso affidato a tre motivi. (OMISSIS) ha resistito con controricorso, il quale, a sua volta, proponeva ricorso incidentale per due motivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
A.= Ricorso principale.
1.= Con il primo motivo del ricorso (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 2943 e 2932 c.c., violazione della normativa in tema di prescrizione e di interruzione della prescrizione (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3) omessa ed insufficiente motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5). Avrebbe errato la Corte di merito, secondo la ricorrente, nel non aver accolto l’eccezione di prescrizione della pretesa azionata da (OMISSIS), perche’ il diritto (ad ottenere sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto non concluso) sarebbe un diritto potestativo, e atto unico ad interrompere il decorso del tempo utile ai fini dell’alienabilita’ del relativo diritto sarebbe la proposizione della domanda giudiziale e, non gia’ un atto di costituzione in mora. Sarebbe costante, secondo la ricorrente, la giurisprudenza che nega la possibilita’ di interrompere la prescrizione dei diritti potestativi con una costituzione in mora e non con la citazione in giudizio. Deve ritenersi, in definitiva, sempre secondo la ricorrente, che diversamente dal rapporto obbligatorio per sua natura paritetica, a fronte di un diritto potestativo, la posizione del promittente venditore e’ di soggezione e da cio’, consegue che la prescrizione dell’azione puo’ essere utilmente interrotta, soltanto dalla proposizione di domanda giudiziale e, non mediante atti di costituzione in mora.
Pertanto, conclude la ricorrente dica la Suprema Corte di cassazione: se la previsione di cui all’articolo 2943 c.c., u.c., secondo cui la prescrizione e’ inoltre interrotta da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore si applica o meno ai rapporti diversi da quelli di mera obbligazione e di credito.
Se il diritto di cui all’articolo 2932 c.c. (inteso ad interrompere l’emissione della sentenza costitutiva che tenga luogo di un contratto preliminare non concluso) e’ un diritto potestativo e se da cio’ discenda che un atto di costituzione in mora, effettuato con lettere raccomandate, non sia neppure in astratto idoneo ad interrompere la prescrizione.
Se e’ da negare la possibilita’ di interrompere la prescrizione dei diritti potestativi con una costituzione in mora, e non con la citazione in giudizio.
Quanto al profilo di ricorso di cui all’articolo 350 c.p.c., n. 5, si specifica che sussiste difetto di motivazione posto, che la sentenza della Corte di merito, dopo aver richiamato il motivo di diritto posto a base del gravame della signora (OMISSIS) (fondato sulla natura dell’azione potestativa azionata e supportata da giurisprudenza univoca di legittimita’) ha completamente omesso di prenderlo in esame ex professo e di motivare in merito, essendosi limitata a richiamare il disposto dell’articolo 2943 c.c., u.c., senza ne’ affermare, ne’ negare che nella specie si verte in tema di diritti potestativi e senza affrontare il problema posto quanto all’interruzione della prescrizione dei diritti potestativi.
1.1.= il motivo e’ infondato.
Va qui premesso che il contratto preliminare e’ un negozio avente una duplice efficacia obbligatoria. Esso non si risolve soltanto nella promessa di acconsentire alla stipula del definitivo (pactum de contrahendo), ma implica anche una promessa di prestazioni (pactum de dando), imponendo di tenere tutte quelle attivita’ necessarie all’attuazione del programma negoziale in maniera satisfattiva per entrambe le parti. A tutela dei correlativi diritti (ed essenzialmente dell’uguale diritto del venditore e dell’acquirente, al consenso dell’altro per la stipula del contratto definitivo) l’ordinamento giuridico appresta l’azione giudiziale di esecuzione forzata in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto (ottenere, cioe’, lo stesso risultato programmato con il contratto preliminare), nell’ipotesi in cui una dei contraenti non intenda adempiere il proprio obbligo di prestare il consenso. Tenendo conto di queste premesse, e’ agevole distinguere il diritto ad ottenere il consenso per la stipula del contratto definitivo (del compratore e del venditore) e l’azione a tutela di quel diritto. Con la specificazione che la forma di tutela giudiziale (l’azione di esecuzione forzata dell’obbligo di concludere il contratto definitivo) e’ sempre azionabile, se il diritto al consenso a stipulare il contratto non si sia prescritto.
Nel caso in esame, pertanto, era necessario, cosi’ come ha fatto la Corte di merito, verificare se il diritto ad ottenere il consenso alla stipula del contratto definitivo non fosse prescritto e/o se fossero intervenuti atti interruttivi e/o se le missive indicate dalla sentenza fossero atti idonei ad interrompere il decorso della prescrizione. Ora, come ha avuto modo di chiarire la Corte distrettuale: deve in primo luogo rilevarsi che non e’ da condividere l’assunto della (OMISSIS) secondo il quale nell’ipotesi di azione ex articolo 2932 c.c., unico atto idoneo ad interrompere la prescrizione sarebbe la citazione, dato che alla stregua della previsione di cui all’articolo 2943 c.c., la prescrizione e’, inoltre, interrotta da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore. (….) Nel caso in esame, il termine di prescrizione deve ritenersi interrotto dalle missive prodotte dal (OMISSIS) (….) comunque, certamente dalle raccomandate con ricevuta di ritorno del 4 aprile 1978 e del 19 aprile 1979 con le quali il dante causa dell’appellante ha tra l’altro sostanzialmente comunicato alla (OMISSIS) di essere in attesa dell’invito per la stipula del rogito. E’ di tutta evidenza, pertanto, che nel caso concreto, per quanto sia stato accertato dalla Corte di merito, il diritto ad ottenere il consenso alla stipula del contratto definitivo, e, in ultima analisi, il diritto ad ottenere il contratto definitivo, secondo quanto concordato con il contratto preliminare, non era prescritto nel momento in cui (OMISSIS) chiedeva l’emissione di una sentenza, ad effetti costitutivi, che tenesse luogo del consenso non prestato, cioe’, nel momento in cui (OMISSIS), era costretto a chiedere cio’ che il promittente venditore non intendeva prestare, nonostante ripetutamente richiesto (in tal senso cfr. Cass. n. 7524 del 2006).
1.1.a) Correttamente, poi, la Corte distrettuale ha ritenuto che le missive di cui si dice erano idonee ad interrompere il termine prescrizionale del diritto del (OMISSIS), al consenso per la stipula del contratto definitivo. E’ sufficiente al riguardo richiamare quanto e’ stato gia’ detto da questa Corte in altra occasione (Cass. n. 24656 del 2010; n. 7524 del 2006 ) in tema di interruzione della prescrizione, ai sensi dell’articolo 2943 c.c., perche’ un atto abbia efficacia interruttiva e’ necessario che lo stesso contenga l’esplicitazione di una precisa pretesa e l’intimazione o la richiesta di adempimento, idonea a manifestare l’inequivocabile volonta’ del titolare del credito di far valere il proprio diritto, nei confronti del soggetto obbligato, con l’effetto sostanziale di costituirlo in mora.
2= Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione della normativa sui contratti e sull’adempimento delle obbligazioni, violazione dell’articolo 2932 c.c., dell’articolo 2043 c.c., e dell’articolo 2037 c.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), omessa ed insufficiente motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5). Secondo la ricorrente, la Corte di merito erroneamente e senza adeguata motivazione avrebbe rigettato la domanda di condanna del (OMISSIS) all’immediata restituzione dell’immobile con riferimento al quale era stato stipulato il contratto preliminare con la specificazione che la restituzione dell’immobile doveva avvenire nelle stesse condizioni in cui l’immobile era stato appreso, nonche’ al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata restituzione da liquidarsi in forma equitativa. In particolare, la Corte di appello non spiega quale potrebbe essere il diritto che possa contrastare la domanda di restituzione di quanto indebitamente goduto da chi non ha mai acquistato alcun diritto sulla cosa in forza del contratto preliminare.
Pertanto, conclude la ricorrente, dica la Corte di cassazione: se esiste o meno rapporto di causalita’ tra le vicende attinenti ad un preliminare non eseguito e non eseguibile (ancorche’ non espressamente risoluto) e l’obbligo di restituzione dell’immobile non trasferito in forza del contratto non concluso.
Se il contratto preliminare ha natura ed effetti puramente obbligatoli e non importa alcun trasferimento o costituzione di alcun diritto sulla cosa, e se importando solo l’obbligo di concludere il contratto ed il diritto potestativa di ottenere l’emissione di sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto non concluso, non porta alla costituzione di alcun diritto sulla cosa che, pertanto, deve essere restituita in caso di mancata stipula del contratto ed effetti reali a alla mancata emissione della sentenza costitutiva.
Se ai fini della restituzione non ha rilevanza il fatto che il contratto preliminare sia stato risolto o meno.
Se sussiste il diritto del proprietario ad ottenere la rimozione e demolizione di opere illegittime eseguite senza titolo su un suo immobile e se sussiste il diritto del proprietario ad ottenere la restituzione di un suo immobile ai sensi dell’articolo 2037 c.c., secondo cui chi ha ricevuto indebitamente una cosa determinata e’ tenuto a restituirla.
Quanto al profilo di ricorso di cui all’articolo 350 c.p.c., n. 5, si specifica che sussiste difetto di motivazione, posto che la sentenza della Corte di merito non chiarisce e non spiega la ragione (anche quanto al rapporto di causalita’) che giustificherebbe il diritto di ritenzione della cosa da parte di un terzo che non ha acquistato alcun diritto sulla cosa in forza di preliminare non seguito da contratto definitivo, ne’ da sentenza costitutiva e della rilevanza della mancata risoluzione del preliminare non eseguito e non eseguibile. La sentenza, inoltre, non accoglie la domanda di rimozione delle opere indebitamente realizzate senza nemmeno menzionare la relativa domanda e senza percio’ prenderla in considerazione, ne’ motiva in ordine all’obbligo di restituzione di quanto indebitamente ritenuto ed al risarcimento dei danno richiesti dalla sig.ra Principato per effetto della mancata restituzione.
2.1.= Il motivo e’ infondato.
Va qui osservato che nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, e unitamente, o non, il pagamento anticipato del prezzo non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, bensi’ un rapporto tra contratti collegati, in cui il ruolo di contratto principale e’ svolto dal preliminare vero e proprio, e quello di negozi accessori: a) dal contratto di comodato (per quanto attiene alla consegna della cosa) e dal contratto di mutuo gratuito (per quanto riguarda il pagamento anticipato del prezzo). In questo senso, la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatoli (Cass. SSUU. n. 7930 del 27/03/2008). Con l’ulteriore conseguenza, che entrambi i contratti collegati esauriscono i loro effetti (diventano, insomma inefficaci) nel momento stesso in cui il contratto preliminare perde ogni sua efficacia: o perche’ sia stato stipulato il contratto definitivo o perche’ sia stata risolto e sia stato annullato.
Alla luce di questi principi, appare del tutto corretta l’affermazione della Corte di merito che il rigetto dell’eccezione di prescrizione spiegata della (OMISSIS) e di cui si e’ gia’ detto, e comunque, la circostanza che a fronte del dedotto inadempimento la stessa non ha domandato la risoluzione del contratto preliminare non poteva essere accolta la domanda di restituzione dell’immobile e della conseguente domanda di risarcimento del danno. E’ di tutta evidenza, infatti, che la Corte di merito ha preso atto che il contratto di comodato era ancora pienamente efficace proprio perche’ era, ancora, da ritenere esistente il contratto preliminare dato che non era venuto meno il diritto di (OMISSIS) a chiedere l’adempimento dell’obbligo di prestare il consenso alla stipula del contratto definitivo, e non era stata chiesta la risoluzione del contratto. Ininfluente, al riguardo, era l’ulteriore osservazione della Corte di merito, secondo la quale non poteva farsi luogo all’emissione di una sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c., dato che, comunque, mancavano gli estremi della concessione edilizia, cosi’ come richiesto dalla Legge n. 47 del 1985, articolo 40, perche’ l’impossibilita’ di emettere sentenza costitutiva non comportava la caducazione degli effetti del contratto preliminare.
3.= Con il terzo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 91 c.p.c. e articolo 92 c.p.c., comma 2 e dell’articolo 112 c.p.c., articolo 263 c.p.c. e segg. (in redazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3). Omessa ed insufficiente motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5). Secondo la ricorrente, la Corte di merito nel disporre la compensazione totale delle spese del doppio grado del giudizio avrebbe omesso di indicare le gravi ed eccezionali ragioni che giustificassero tale compensazione. E di piu’, la Corte di merito, sempre secondo al ricoprente, sarebbe incorsa anche in un vizio di ultrapetizione perche’ ha rimodulato le spese del primo giudizio eppero’, l’appellante non aveva proposto appello verso la condanna alle spese nel giudizio di primo grado, ne’ aveva articolato alcun motivo a sostegno della compensazione.
Pertanto, conclude la ricorrente, dica la Corte di cassazione: se un provvedimento di compensazione totale delle spese per giusti motivi deve trovare un adeguato supporto motivazionale e se, in forza del testo vigente dell’articolo 92 c.p.c., comma 2, sono richieste ai fini della compensazione gravi ed eccezionali ragioni, esplicitamente indicate nella motivazione.
Se la decisione giudiziale sulle spese deve osservare il principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato e se e’ inammissibile la riforma della sentenza quanto alla condanna alle spese in difetto di motivo di appello che abbia richiesto con specifica motivazione, la compensazione delle spese di primo grado gia’ poste a carico dell’appellante il cui appello e’ stato rigettato.
Quanto al profilo di ricorso di cui all’articolo 350 c.p.c., n. 5, si specifica che la sentenza ha omesso di motivare in ordine ai gravi motivi e alle gravi ed eccezionali ragioni giustificative della compensazione totale delle spese di entrambi i gradi del giudizio ne’ ha motivato in relazione alla riforma sulle spese attuate dalla sentenza di primo grado in difetto di specifico motivo di appello.
3.1.= Il motivo e’ infondato.
Come piu’ volte ha chiarito questa Corte in altre occasioni, in materia di procedimento civile, il potere del giudice d’appello di procedere d’ufficio ad un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronunzia di merito adottata, sussiste in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all’esito complessivo della lite; mentre, in caso di conferma della decisione impugnata, la decisione sulle spese puo’ essere dal giudice del gravame modificata, soltanto se il relativo capo della decisione abbia costituito oggetto di specifico motivo d’impugnazione (fra le altre: Cass. 07/01/2004, n. 58).
Nel caso in cui al giudice di appello sia demandata la decisione delle spese dell’intero giudizio (per essersi verificata una delle due ipotesi suddette), la liquidazione delle spese processuali segue il principio della soccombenza, a norma dell’articolo 91 c.p.c., salvo che il giudice non proceda alla compensazione delle spese a norma dell’articolo 92 c.p.c. ricorrendone le condizioni. La parte soccombente, ai fini delle spese processuali, va identificata alla stregua del principio di causalita’ sul quale si fonda la responsabilita’ del processo, in quella che, lasciando insoddisfatta una pretesa riconosciuta fondata o azionando una pretesa riconosciuta infondata, abbia dato causa alla lite, ovvero nel caso di lite necessaria – quando, cioe’, il bene richiesto non possa essere ottenuto se non con lo strumento necessario ed insostituibile del processo – con quella che ha tenuto nel processo un comportamento rivelatosi ingiustificato. Essendo unitario e globale, il criterio di individuazione della soccombenza, egualmente esso deve esserlo, allorche’ il giudice ritenga di giungere alla compensazione parziale delle spese di lite per reciproca, parziale soccombenza.
La Corte distrettuale ha correttamente applicato questi principi, posto che ha verificato che la sentenza di primo grado andava riformata, ha perso atto che vi era una soccombenza reciproca, tanto e’ vero che ha specificato che la compensazione era disposta in considerazione dell’esito complessivo del giudizio.
B.= Ricorso incidentale.
4.= Con il primo motivo del ricorso incidentale, (OMISSIS) lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1362 c.c. e segg., nella parte in cui la Corte di Appello di Catanzaro ha ritenuto di qualificare la scrittura privata del (OMISSIS), quale contratto preliminare di vendita, in luogo di un contratto di vendita di cosa futura (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) Omessa insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5). Secondo il ricorrente incidentale le parti, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte di Catanzaro avrebbero stipulato un contratto definitivo di vendita, sia pure di cosa futura. Militerebbero per questa tesi, sempre secondo il ricorrente incidentale, i seguenti indici testuali: a) integrale pagamento del prezzo e la consegna immediata dell’immobile all’atto della sua venuta ad esistenza. La Corte di merito, in verita’, si sarebbe limitata al senso letterale delle parole non tentando di ricostruire l’effettiva volonta’ delle parti. Per altro, il carattere di non definitivita’ di alcune espressioni usate nel testo era da ricondursi piuttosto alla non definitivita’ del bene, ancora materialmente da completare, piu’ che alla non definitivita’ dell’accordo stesso.
Pertanto, conclude il ricorrente incidentale, dica la Corte di cassazione se, facendo buon governo delle disposizioni codicistiche dettate in tema di interpretazione del contratto, sia corretta qualificare come contratto preliminare di vendita in luogo di contratto definitivo di vendita, un accordo, ove tra l’altro, vengono previsti e disciplinati il pagamento integrale del prezzo e la consegna immediata dell’immobile e nel quale non e’ prevista concordata o disciplinata, quanto ai tempi e alle modalita’, la conclusione del contratto definitivo.
Quanto alla censura di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, si chiarisce che sussiste difetto di motivazione, atteso che, sulla questione di cui al quesito su esteso, la Corte di appello di Catanzaro si e’ limitata esclusivamente a riportare pedissequamente il testo dell’accordo del (OMISSIS), arrestandosi, contrariamente a quanto prescritto dall’articolo 1362 c.c., al senso letterale delle parole e senza accertare quale fosse stata realmente la comune intenzione delle parti nonche’ riportando un arresto giurisprudenziale che contraddice le proprie acquisizioni.
4.1.= Il motivo e’ infondato non solo perche’ si risolve in una istanza di revisione della valutazione e del convincimento della Corte distrettuale, cioe’, nella richiesta di un nuovo giudizio di merito, non proponibile nel giudizio di cassazione se, come nel caso in esame, la valutazione dei fatti e delle prove operata dal giudice del merito non presenza vizi logici ne’ violazione di legge, ma anche e/o, soprattutto, perche’ la Corte distrettuale ha esposto compiutamente l’iter logico della sua decisione ed ha adeguatamente indicato le ragioni e gli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione di ritenere che il contratto del (OMISSIS) doveva qualificarsi siccome preliminare di vendita.
Come ha avuto modo di chiarire la sentenza impugnata, la volonta’ delle parti di porre in essere un contratto preliminare di vendita era resa manifesta non solo dalla denominazione del contratto, ma, altresi’, da una lettura delle clausole, considerate anche nella loro connessione, e dallo stesso contenuto del contratto, quale espressione dell’assetto degli interessi programmato dai contraenti. Per altro, se e’ vero che il “nomen iuris” usato dalle parti non ha, in linea di principio, valore esclusivo al fine di stabilire se le parti abbiano voluto concludere un contratto preliminare, ovvero una vendita definitiva, e’ vero, pero’, che quando il “nomen iuris” risultante dall’intestazione coincida con le espressioni usate dalle parti nella cosiddetta parte dispositiva del contratto, la quale esprime il nucleo essenziale della volonta’ negoziale, una diversa definizione del contratto e’ giustificata, soltanto, quando dal complesso delle clausole risulti inequivocabilmente la relativa volonta’ delle parti. E, ad un tempo, contrariamente a quanto sostento dal ricorrente incidentale, l’elemento letterale rappresenta, ai sensi dell’articolo 1362 c.c., l’imprescindibile dato di partenza dell’indagine ermeneutica, con la conseguente preclusione del ricorso ad altri criteri di interpretazione, quando la comune volonta’ delle parti emerga, come nel caso in esame, in modo certo ed immediato dalle espressioni adoperate nel “contratto” stesso.
D’altra parte, altro risultato, cioe’, l’identificazione del contratto definitivo, non avrebbe potuto essere raggiunta, considerando la consegna immediata dell’immobile e il pagamento del prezzo, come sostiene il ricorrente incidentale, dato che e’ possibile configurare il contratto preliminare ad effetti anticipati.
Piuttosto, a fronte delle valutazioni della Corte distrettuale la parte contrappone le proprie, ma della maggiore o minore attendibilita’ di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non e’ certo consentito discutere in questa sede di legittimita’, ne’ puo’ il ricorrente pretendere il riesame del merito solo perche’ la valutazione delle accertate circostanze di fatto, come operata dal giudice di secondo grado, non collima con le loro aspettative e confutazioni.
5.= Con il secondo motivo, il ricorrente incidentale, lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2932 c.c., nella parte in cui la Corte di appello di Catanzaro ha rigettato la domanda proposta, in via subordinata dal sig. (OMISSIS), di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 6). Secondo il ricorrente incidentale, la statuizione della Corte di Catanzaro di respingere la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ex articolo 2932 c.c., sarebbe stata fondata su due ordini di ragioni: a) inidoneita’ dell’offerta effettuata da (OMISSIS) nell’atto stragiudiziale di invito e diffida; b) mancata indicazione nel contratto del (OMISSIS) degli estremi della concessione edilizia cui si aggiunge una omessa allegazione in atti di un provvedimento siffatto, ovvero di una eventuale domanda di concessione in sanatoria, entrambi errate. La Corte distrettuale, secondo il ricorrente, non avrebbe tenuto conto: a) che l’offerta informale non sarebbe stata sufficiente solo nell’ipotesi, non configurabile nel caso in esame, in cui il pagamento del prezzo o di una parte di esso deve precedere la stipulazione del definitivo o sia gia’ esigibile al momento della domanda, b) che la necessita’ della concessione edilizia o l’indicazione degli estremi della stessa non opererebbe pure in relazione ai contratti preliminari redatti anteriormente all’entrata in vigore della Legge n. 47 del 1985.
Pertanto, conclude il ricorrente incidentale, dica la Corte di Cassazione se ai fini dell’accoglimento della domanda di cui all’articolo 2932 c.c., sia idonea un’offerta contenuta in un atto stragiudiziale di invito e diffida , nel caso in cui nel contratto preliminare di vendita di cui si chiede l’esecuzione in forma specifica non vi sia alcuna clausola, ne’ risulti altra acquisizione istruttoria assunta nei gradi di merito, dai quali possa evincersi che il pagamento del prezzo concordato dovesse precedere la stipula del contratto definitivo, non previsto ne’ disciplinato quanto a tempi e modalita’, ne’ alcuna obiettiva incompatibilita’ con le ipotesi che le parti accordassero per concludere il contratto definitivo prima del pagamento integrale del prezzo ovvero proprio concomitanza con la scadenza dell’ultimo pagamento.
Quanto alla censura di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, si chiarisce che sussiste difetto di motivazione, atteso che, sulla questione relativa agli effetti delle prescrizioni di cui alla Legge 28 febbraio 1985, n. 47, con riguardo alla possibilita’ d esperire utilmente un’azione ex articolo 2932 c.c., per contratti preliminari stipulati prima dell’entrata in vigore della medesima legge, la corte di appello d Catanzaro ha omesso, tout court di motivare per quale ragione abbia ritenuto che le previsioni, contenute nella Legge n. 47 del 1985, producano effetti, anche su atti giuridici posti in essere in un tempo in cui tale previsione non era esistente.
5.1.= Il motivo e’ inammissibile per genericita’ della censura, per in conferenza del quesito di diritto e infondato in ordine al secondo profilo.
- a) La censura in esame sotto il primo profilo e’ inammissibile perche’ tutte le affermazioni del ricorrente non sono idonee a smentire il presupposto essenziale da cui muove il ragionamento della Corte distrettuale. Secondo la Corte di Catanzaro, infatti, l’articolo 5 del contratto de quo prevedeva il pagamento della somma di lire 2.000.000 entro l’anno 1980 e che, pertanto, il pagamento di quella somma era divenuta esigibile sin dal 1980 ed andava corrisposta, proprio in ragione dello stesso orientamento giurisprudenziale richiamato dallo stesso ricorrente incidentale, ancor prima della stipula del contratto definitivo. Con la conseguenza che l’offerta effettuata da (OMISSIS) nell’atto stragiudiziale di invito e diffida non era idonea ai fini dell’articolo 2032 c.c..
- b) Come e’ gia’ stato detto da questa Corte in altra occasione (Cass. n. 9647 del 27/04/2006) in assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto, successivamente prodotto in giudizio degli estremi della concessione edilizia, ed, in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, il giudice non puo’ pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall’articolo 2932 c.c., perche’ la Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, comma 2, che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullita’, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (che non siano di servitu’ o di garanzia) relativi ad edifici o loro parti indirettamente, influisce, anche, sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all’articolo 2932 c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non puo’ realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti; il limite predetto non puo’ essere superato dalla astratta possibilita’ della successiva sanatoria della nullita’, prevista, per i contratti, dall’articolo 40, comma 4 (che espressamente consente la successiva “conferma”, con effetto sanante, del negozio viziato), attesa l’evidente incompatibilita’ tra l’istituto della conferma dell’atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l’autorita’ del giudicato che questa e’ destinata ad acquistare.
Ne’ vale, ad escludere l’applicazione dei principi di diritto ora illustrati alla fattispecie in esame, la circostanza che essi dipendono da una norma entrata in vigore solo in corso di causa. Questa Corte ha ripetutamente chiarito, infatti, che la legge sopravvenuta deve essere, comunque, applicata quando il rapporto giuridico da essa disciplinato, ancorche’ sorto anteriormente, non abbia ancora esaurito i suoi effetti e la norma innovatrice non sia diretta a regolare il fatto o l’atto generatore del rapporto, ma gli effetti di esso (tra le molte, sent. n. 3202/76 e sent. n. 3231/87) e tale principio, sul piano processuale, comporta l’applicabilita’ dello “jus superveniens” in ogni stato e grado del giudizio (salvo il limite della cosa giudicata) e la decisiva rilevanza, quindi, quando non sia altrimenti stabilito, della legge da cui il rapporto controverso risulta regolato al momento della decisione. Contrariamente a quanto si e’ sostenuto dal ricorrente incidentale, le preclusioni all’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita nascenti dalla Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, operano, dunque, non solo nei giudizi successivamente promossi, ma anche da quelli pendenti alla data di entrata in vigore della predetta legge (sent. n. 13924/94).
Pertanto, nel negare, in mancanza della copia della domanda di concessione edilizia in sanatoria dell’immobile oggetto del giudizio senza concessione edilizia, la possibilita’ della sentenza in esecuzione specifica del contratto preliminare stipulato tra le parti nel lontano 1975, la Corte territoriale, non ha affatto violato, l’articolo 2932 c.c., ma si e’ puntualmente uniformata, sia pure con una motivazione estremamente sintetica, ma comunque sufficiente, ai principi di diritto come sopra indicati circa i limiti di applicazione della predetta norma nei casi di immobili costruiti senza concessione o in difformita’ della concessione edilizia.
In definitiva, vanno rigettati entrambi i ricorsi (principale ed incidentali). La reciproca soccombenza e’ ragione sufficiente per compensare le spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte rigetta entrambi i ricorsi (ricorso principale e ricorso incidentale).
Compensa le spese.
